Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy z biurem nieruchomości?

Podpisanie umowy z biurem nieruchomości to kluczowy krok w procesie sprzedaży, zakupu czy wynajmu nieruchomości. Aby zapewnić sobie bezpieczeństwo i ochronę interesów, warto zwrócić uwagę na kilka istotnych aspektów takiej umowy.

Kluczowe aspekty umów pośrednictwa, które chronią interesy klienta

Forma umowy z pośrednikiem nieruchomości

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami powinna być zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Tylko taka forma gwarantuje jej ważność i skuteczność.

Upewnij się, że umowa zawiera pełne dane obu stron:

• Pośrednika: nazwa firmy, adres siedziby, numer NIP, REGON oraz dane kontaktowe.
• Twoje: imię, nazwisko, adres zamieszkania i dane kontaktowe.

Przedmiot umowy z pośrednikiem nieruchomości

Dokładnie określ, czego dotyczy umowa. W umowie zatem powinny zostać uwzględnione i opisane:

• Opis nieruchomości: adres, powierzchnia, stan techniczny, numer księgi wieczystej.
• Zakres usług pośrednika: czy chodzi o sprzedaż, zakup, wynajem, czy najem nieruchomości.

Upewnij się, że umowa szczegółowo opisuje obowiązki pośrednika, czyli jakie działania podejmie pośrednik, np.:

• przygotowanie oferty nieruchomości
• promocja oferty w mediach
• organizacja prezentacji nieruchomości
• pomoc w negocjacjach warunków transakcji
• wsparcie w kompletowaniu dokumentacji niezbędnej do finalizacji transakcji

Wynagrodzenie pośrednika opisane w umowie

Ustal wysokość prowizji oraz sposób i termin jej płatności.

• Wysokość prowizji: zazwyczaj jest to procent od wartości transakcji lub stała kwota.
• Moment płatności: czy prowizja jest płatna po podpisaniu umowy przedwstępnej, czy dopiero po finalizacji transakcji.
• Dodatkowe koszty: upewnij się, czy w umowie nie ma ukrytych opłat, np. za promocję oferty.

Czas trwania umowy pośrednictwa przy sprzedaży lub kupnie nieruchomości

Określ, na jaki okres zawierasz umowę pośrednictwa z agentem nieruchomości:

• czas trwania powinien być czasem określonym: np. 3, 6 czy 12 miesięcy.
• w umowie należy określić także warunki przedłużenia: czy umowa automatycznie się przedłuża, czy wymaga odnowienia po upływie określonego wcześniej terminu.

Klauzula wyłączności w umowie pośrednictwa nieruchomości

Zastanów się, czy chcesz podpisać umowę na wyłączność:

• Umowa na wyłączność: tylko wybrane biuro ma prawo pośredniczyć w transakcji.
• Umowa otwarta: możesz współpracować z wieloma biurami jednocześnie.

Pamiętaj, że umowa na wyłączność może mobilizować pośrednika do intensywniejszych działań, ale ogranicza Twoją swobodę w poszukiwaniu innych ofert.

Warunki rozwiązania umowy

Określ sytuacje, w których możliwe jest wypowiedzenie umowy pośrednictwa przy sprzedaży lub kupnie nieruchomości.

• Okres wypowiedzenia: ile dni wcześniej musisz poinformować o chęci rozwiązania umowy.
• Kary umowne: czy przewidziane są sankcje za wcześniejsze rozwiązanie umowy bez ważnej przyczyny.

Odpowiedzialność pośrednika nieruchomości

Sprawdź, za co pośrednik ponosi odpowiedzialność. Mogą to być:

• Błędy w ofercie: np. podanie nieprawdziwych informacji o nieruchomości.
• Niedopełnienie obowiązków: np. brak promocji oferty zgodnie z ustaleniami.

Co jeszcze warto uwzględnić w umowie z pośrednikiem nieruchomości?

• Ubezpieczenie pośrednika: Upewnij się, że pośrednik posiada obowiązkowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, które chroni Cię w przypadku ewentualnych błędów z jego strony.
• Poufność informacji: Zadbaj o klauzulę poufności, która zobowiązuje pośrednika do nieujawniania Twoich danych osobowych oraz szczegółów transakcji osobom trzecim bez Twojej zgody.
• Postanowienia końcowe: Przed podpisaniem umowy dokładnie ją przeczytaj i upewnij się, że wszystkie ustalenia są zgodne z Twoimi oczekiwaniami. W razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem lub doradcą ds. nieruchomości.

Pamiętaj, że dobrze skonstruowana umowa z biurem nieruchomości to podstawa bezpiecznej i satysfakcjonującej współpracy.

Umowa z pośrednikiem nieruchomości – wyjaśniamy wątpliwości

Czy umowa z biurem nieruchomości musi być zawarta na piśmie?

Tak, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i Ustawy o gospodarce nieruchomościami, umowa pośrednictwa musi być zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że brak takiej formy czyni umowę nieważną, a pośrednik nie może dochodzić swoich roszczeń, np. zapłaty prowizji, jeśli transakcja zostanie sfinalizowana na podstawie ustnych ustaleń.

Forma pisemna lub elektroniczna daje obydwu stronom (klientowi i pośrednikowi) większe bezpieczeństwo i jasno określa wzajemne zobowiązania. W umowie powinny znaleźć się kluczowe informacje, takie jak:

1. Dane stron – imię, nazwisko, adres zamieszkania lub siedziby pośrednika.
2. Zakres działań pośrednika – np. przygotowanie oferty, prezentacja nieruchomości, negocjacje cenowe, obsługa formalności.
3. Wynagrodzenie pośrednika – wysokość prowizji oraz sposób jej płatności.
4. Czas obowiązywania umowy – czy jest to umowa na czas określony, czy nieokreślony.
5. Ewentualne klauzule dodatkowe – np. klauzula wyłączności, szczegółowe warunki rozwiązania umowy.

Zawarcie umowy w odpowiedniej formie chroni interesy obu stron i pozwala uniknąć potencjalnych nieporozumień. Dlatego warto dokładnie przeanalizować treść umowy przed jej podpisaniem i upewnić się, że wszystkie kluczowe kwestie zostały jasno określone.

Co oznacza umowa na wyłączność z biurem nieruchomości?

Umowa na wyłączność to szczególny rodzaj umowy pośrednictwa, w której właściciel nieruchomości zobowiązuje się powierzyć sprzedaż lub wynajem nieruchomości wyłącznie jednemu biuru nieruchomości przez określony czas. Oznacza to, że tylko to biuro ma prawo pośredniczyć w transakcji, a właściciel nie może współpracować z innymi pośrednikami ani samodzielnie prowadzić działań zmierzających do sprzedaży lub wynajmu nieruchomości.

Korzyści wynikające z umowy na wyłączność:

1. Większe zaangażowanie pośrednika: Biuro nieruchomości podejmuje intensywniejsze działania marketingowe, inwestując czas i środki w promocję oferty, wiedząc, że jego praca nie zostanie „przejęta” przez inne biura lub samego klienta.
2. Skuteczniejsza reklama: Oferty z umowami na wyłączność są często bardziej widoczne w serwisach ogłoszeniowych i mogą być lepiej wypromowane, np. poprzez profesjonalne zdjęcia, filmy wideo, home staging czy kampanie reklamowe.
3. Większa kontrola nad procesem sprzedaży: Właściciel współpracuje tylko z jednym pośrednikiem, co minimalizuje ryzyko powielania ogłoszeń z różnymi cenami lub opisami.

Ograniczenia wynikające z umowy na wyłączność:

1. Brak możliwości współpracy z innymi pośrednikami: Nawet jeśli inne biuro znajdzie klienta, sprzedaż musi być przeprowadzona za pośrednictwem biura, z którym zawarto umowę na wyłączność.
2. Ograniczenie działań właściciela: Właściciel nieruchomości nie może samodzielnie poszukiwać kupców lub najemców.
3. Potencjalne koszty: Jeśli właściciel zdecyduje się zakończyć współpracę przed upływem okresu obowiązywania umowy, może być zobowiązany do zapłaty prowizji lub innych kar umownych.

Zanim podpiszesz umowę na wyłączność, warto dokładnie omówić warunki współpracy z pośrednikiem i upewnić się, że umowa jest korzystna dla obu stron.

Czy mogę negocjować wysokość prowizji pośrednika?

Tak, wysokość prowizji pośrednika nieruchomości jest zazwyczaj ustalana indywidualnie i można ją negocjować przed podpisaniem umowy. Wysokość prowizji zależy od wielu czynników, takich jak lokalny rynek nieruchomości, rodzaj transakcji (sprzedaż, wynajem), zakres usług oferowanych przez pośrednika czy wartość nieruchomości.

Wskazówki dotyczące negocjowania prowizji:

1. Porównaj oferty różnych biur: Sprawdź, jakie prowizje obowiązują w Twojej okolicy i jakie usługi są wliczone w ich cenę. Prowizja w Polsce najczęściej wynosi od 2% do 5% wartości nieruchomości, ale różnice mogą być znaczące.
2. Negocjuj zakres usług: Jeśli biuro nieruchomości oferuje dodatkowe usługi, takie jak profesjonalne zdjęcia, home staging czy pomoc w uzyskaniu kredytu, warto omówić, które z nich są dla Ciebie niezbędne. Ograniczenie zakresu usług może obniżyć prowizję.
3. Rozważ stałą kwotę prowizji: Zamiast procentowej prowizji od wartości nieruchomości, możesz zaproponować ustalenie stałej kwoty wynagrodzenia.
4. Zapytaj o rabaty: Niektóre biura oferują zniżki, np. w przypadku umowy na wyłączność lub przy długoterminowej współpracy.

Pamiętaj, że niższa prowizja nie zawsze oznacza lepszą ofertę. Warto zwrócić uwagę na jakość usług i zaangażowanie pośrednika, ponieważ skuteczna sprzedaż nieruchomości często wymaga profesjonalnego podejścia.

Co powinienem zrobić, jeśli w umowie pojawią się niejasne zapisy?

Jeśli w umowie pośrednictwa pojawią się niejasne zapisy, należy je wyjaśnić przed podpisaniem dokumentu, aby uniknąć potencjalnych nieporozumień lub niekorzystnych warunków. Niejasne lub nieprecyzyjne sformułowania mogą prowadzić do sporów między stronami i utrudniać realizację transakcji.

Kroki, które warto podjąć:

1. Poproś o wyjaśnienia pośrednika: Pośrednik powinien dokładnie wytłumaczyć wszystkie zapisy w umowie. Jeśli nadal masz wątpliwości, zapytaj o konkretne przykłady sytuacji, w których dane zapisy będą miały zastosowanie.
2. Skonsultuj się z prawnikiem: Specjalista ds. prawa nieruchomości lub prawnik pomoże Ci zrozumieć skomplikowane klauzule i oceni, czy umowa jest zgodna z Twoimi interesami. Warto to zrobić szczególnie w przypadku umów na wyłączność lub gdy prowizja jest nietypowo wysoka.
3. Zapytaj o możliwość zmiany umowy: Jeśli dany zapis jest niejasny lub niekorzystny, możesz poprosić o jego zmianę. Umowa pośrednictwa powinna być elastyczna i dopasowana do potrzeb klienta.

W umowie zwróć szczególną uwagę na:

• Klauzule dotyczące prowizji – czy jest płatna tylko po zakończeniu transakcji, czy również w przypadku jej przerwania.
• Warunki rozwiązania umowy – jakie są koszty odstąpienia od umowy lub wcześniejszego jej zakończenia.
• Zakres obowiązków pośrednika – jakie działania są gwarantowane w ramach umowy.

Nigdy nie podpisuj umowy, jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości co do jej treści. Dokładne zrozumienie warunków współpracy jest kluczowe dla uniknięcia potencjalnych problemów.